Als het gaat om collectieve wooninitiatieven vliegen de verschillende benamingen om je oren.
Dat is voor alle partijen verwarrend. Hieronder proberen we enigszins duidelijkheid aan te brengen en onderscheid te maken tussen de belangrijkste collectieve woonvormen.
In de eerste instantie zal je als wooninitiatief moeten kiezen of je met de groep in huurwoningen wil wonen of in koopwoningen. Daarnaast onderzoek je welke ontwikkelvorm het beste bij jullie initiatief past. Centrum Groepswonen kan hierin adviseren.
Koopwoningen zelf ontwikkelen via Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) is inmiddels een gangbare manier om als bouwgroep samen een wooncollectief te realiseren.
De groep richt voor de duur van de ontwikkeling een Vereniging van Opdrachtgevers (VvO) op. Het betreft een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, zonder winstoogmerk, met volledige zeggenschap en die voor eigen rekening en risico als collectief het ontwerp en de realisatie van het bouwproject tot stand brengt of laat brengen.
Een woongroep kan ontstaan vanuit een CPO maar niet iedere CPO is een woongroep.
meer info
Als de woningen opgeleverd zijn kan de VvO opgeheven worden. Het collectief wordt bij de overdracht van de grond (of het gebouw, in geval van transformatie) een Vereniging van eigenaren (VvE).
Financiering
Als je met de groep koopwoningen wil realiseren, onderzoek dan of alle leden van de groep een koopwoning kunnen financieren. Vraag aan de leden een financieringsverklaring. Die kunnen ze gratis laten invullen door een bank of hypotheekadviseur. Die kunnen heel snel uitzoeken of het voor de individuele leden haalbaar is.
Hypotheekverstrekkers (banken) zullen pas officiële hypotheekoffertes uitbrengen als er een Omgevingsvergunning is verstrekt, een aanneemovereenkomst is getekend en een koopovereenkomst is getekend. Dit betekent dat pas in een laat stadium van het ontwikkelproces, soms pas na en jaar, de grond (of het gebouw) kan worden gekocht. Voor CPO-projecten is het dus belangrijk dat de eigenaar van het grondakkoord gaat met een late overdracht van het eigendom en hier afspraken over wil maken met de CPO groep.
Als groep zal je ongeveer 8% van de totale kosten van de woningen moeten voorfinancieren. Dit kan met eigen geld of een persoonlijke lening. Daartegenover staat dat de woningen goedkoper, want voor kostprijs gerealiseerd kunnen worden.
Proces
Inmiddels zijn vele CPO-projecten succesvol gerealiseerd. Het traject tot realisatie is in grote lijnen bekend. Toch kent steeds ieder CPO-project zijn eigen uitdagingen. Ga het wiel niet zelf uitvinden. Een professionele CPO-procesbegeleider zorgt ervoor dat de juiste stappen op het juiste moment gezet worden. Hij/zij weet welke onderlinge afspraken gemaakt moeten worden en hoe het risico voor de leden minimaal blijft.
Voorbeeld: Groene Mient of Hellasduin (Den Haag)
Mede Opdrachtgeverschap is een samenwerkingsvorm tussen een collectief van toekomstige bewoners, verenigd in een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, en een professionele marktpartij met als doel gezamenlijk een collectief bouwproject te realiseren.
meer info
De rol van de marktpartij is gericht op het professionaliseren van het bouwproces, het (deels) dragen van het financiële risico en het ontzorgen van het collectief. Het collectief en de marktpartij maken afspraken over de mate van zeggenschap, risicoverdeling en invloed op het ontwerp. Een marktpartij kan een ontwikkelaar zijn maar ook een bouwer of een risicodragend architectenbureau.
Financiering
Afhankelijk van de afspraken die gemaakt worden met de ontwikkelaar, kan het zijn dat van de groep een voorinvestering wordt gevraagd om daarmee een wederzijds commitment te borgen. In een opzet waarbij de ontwikkelaar de woningen verkoopt aan de individuele leden van de vereniging wordt de groep het meest ontzorgt. Voor de woningen worden dan in de regel gangbare marktprijzen gerekend.
Proces
In het beste geval ontwikkelt de marktpartij samen met de toekomstige bewoners als gelijkwaardige partners, waarbij de marktpartij bereid is om transparant te zijn over de totale stichtingskosten. De mate van zeggenschap moet goed in overzichten en overeenkomsten worden vastgelegd. Leg in ieder geval vast op welk niveau de vereniging invloed heeft in elke fase van het ontwikkelproces.
Om de professionaliteit van jullie als groep te versterken is het ook hier verstandig om je als groep te laten begeleiden door een procesbegeleider bij het maken van bovenstaande afspraken. Zorg ook voor de mogelijkheid om de stichtingskosten onafhankelijk te laten toetsen.
Voorbeeld: Boschgaard (Den Bosch)
Deze collectieve woonvorm is in opkomst in Nederland. Het is een manier om als burgerinitiatief betaalbare huurwoningen te realiseren. Gangbare rechtsvorm voor de wooncoöperatie is alweer een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, zonder winstoogmerk. (Dus geen coöperatieve vereniging. Die heeft wel een winstoogmerk en is bedoeld voor samenwerkende ondernemers.)
Bij een wooncoöperatie zijn de bewoners lid van de vereniging en de vereniging is volledig eigenaar van het gebouw. De bewoners huren van de vereniging.
lees meer
Net als bij CPO gaat het hier om een collectief van particulieren, die voor eigen rekening en risico het ontwerp en de realisatie van het bouwproject tot stand brengt of laat brengen. Alleen is het resultaat hier een wooncomplex met huurwoningen en de vereniging blijft eigenaar van het vastgoed.
In Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk is dit al vele jaren een gangbare ontwikkeling. Woningen die op deze manier tot stand komen blijven voor altijd betaalbaar en ze zijn meestal van hogere kwaliteit dan huurwoningen van beleggers en woningcorporaties en ze kenmerken zich door de vele collectieve voorzieningen en sterke sociale samenhang.
Financiering
Niet de individuele leden, maar de vereniging sluit voor de financiering van het project een lening af bij de bank. Tot nu toe zijn maar weinig banken in Nederland bereid om wooncoöperaties te financieren. De banken benaderen de vereniging als onderneming. Er worden dus andere voorwaarden gesteld voor de financiering dan bij het afsluiten van een particuliere hypotheek. In de regel willen banken 60% tot 70% van de totale stichtingskosten financieren. Het resterende bedrag moet worden gevonden in prive leningen (obligaties, crowdfunding) en een eigen bijdrage van de leden. Vanaf zomer 2025 kan voor 25% van de totale stichtingskosten een beroep worden gedaan op een landelijk leenfonds voor wooncoöperaties.
Rente over- en aflossing van de leningen, reservering voor het onderhoud en het beheer van de huurwoningen moet worden opgebracht uit de huur die de leden voor de woningen betalen.
Proces
In Amsterdam zijn inmiddels een aantal wooncoöperaties gerealiseerd. Het besluitvorming- en ontwikkeltraject tot realisatie is in grote lijnen hetzelfde als bij CPO. Maar ook hier scheelt het veel tijd en inspanning als de groep zich professioneel laat begeleiden. Met name het verkrijgen van financiering vereist kennis en het juiste jargon. Ga het wiel niet zelf uitvinden. Laat je informeren door Cooplink, een kennisnetwerk speciaal gericht op ondersteuning voor wooncoöperaties.
Voorbeeld: De Warren (Amsterdam)
Een beheercoöperatie is een wooncoöperatie waarbij niet de vereniging (van de leden/ huurders) de eigenaar is van het gebouw, maar de woningcorporatie. (Incidenteel kan het ook een andere stichting of een belegger eigenaar zijn van het gebouw.) In het geval van een beheercoöperatie verhuurt een woningcorporatie aan een vereniging door middel van een collectieve huurovereenkomst.
meer info
Het betreft een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving.
In een beheerovereenkomst worden met de woningcorporatie afspraken vastgelegd. Er wordt een beroep gedaan op de individuele betrokkenheid en verantwoordelijkheid van de huurders om het collectief meer te laten zijn dan de som der delen. De beheercoöperatie neemt verantwoordelijkheden over van de woningcorporatie in beheer- en onderhoudstaken. De vereniging legt jaarlijks verantwoording af aan haar leden en aan de woningcorporatie.
De leden/ huurders zorgen zelf voor de selectie van nieuwe leden/huurders (coöptatierecht). De voorgedragen bewoners moeten wel voldoen aan de inkomenseisen die de woningcorporatie stelt.
Financiering
In principe zorgt de woningcorporatie voor financiering en de realisatie van het wooncomplex. Om teleurstellingen te voorkomen moet de initiatiefgroep goed nagaan of alle leden voldoen aan de inkomens en vermogenseisen die de woningcorporatie stelt om de woningen te mogen huren.
Proces
Als wooninitiatief zullen jullie op zoek moeten naar een woningcorporatie die bereid is om een gedeelte van haar woningen toe te kennen aan een beheercoöperatie. Het helpt als de doelstellingen van jullie initiatief aansluiten bij de doelstellingen van de woningcorporatie. Denk aan sociale samenhang, gevoel van eigenaarschap, betrokkenheid bij de buurt, vergroten van veiligheid in de woonomgeving, duurzaamheid etc..
Als er sprake is van een nieuwe ontwikkeling is de wooncorporatie zowel ontwikkelaar als toekomstige eigenaar. De mate van zeggenschap voor het wooninitiatief is daardoor afhankelijk van de welwillendheid van de woningcorporatie.
Zorg ervoor dat je als groep professionaliteit aan de dag kan leggen bij de onderhandelingen over de beheerovereenkomst. Denk dan aan kennis over huurexploitatie, onderhoud van het gebouw en collectieve besluitvorming. Het is raadzaam om je daarin professioneel te laten ondersteunen.
Voorbeeld: Wonen Werken Pander (Den Haag)
Met woongroepen bedoelen wij een groep van bewoners die zich hebben verenigd in een vereniging (heel soms in een stichting) De leden wonen in zelfstandige huurwoningen die in eigendom zijn van een woningcorporatie. (Incidenteel kan het ook een andere stichting of een belegger eigenaar zijn van het gebouw.) Een woningcorporatie verhuurt aan de vereniging door middel van individuele huurovereenkomsten.
meer info
Beheer van het gebouw en de woningen is niet veel anders dan bij gewone verhuur. Er worden wel afspraken gemaakt met de woningcorporatie over gebruik en beheer van de gemeenschappelijke ruimtes. Er wordt een beroep gedaan op de individuele betrokkenheid en verantwoordelijkheid van de huurders om het collectief meer te laten zijn dan de som der delen.
De leden/ huurders hebben inspraak bij de selectie van nieuwe leden/huurders (coöptatierecht). De voorgedragen bewoners moeten wel voldoen aan de inkomenseisen en overige kaders die de woningcorporatie stelt.
Financiering
In principe zorgt de woningcorporatie voor financiering en de realisatie van het wooncomplex. Om teleurstellingen te voorkomen moet de initiatiefgroep goed nagaan of alle leden voldoen aan de inkomens en vermogenseisen die de woningcorporatie stelt om de woningen te mogen huren.
Proces
Als wooninitiatief zullen jullie op zoek moeten naar een woningcorporatie die bereid is om een gedeelte van haar woningen toe te kennen aan de leden van de vereniging. Het helpt als de doelstellingen van jullie initiatief aansluiten bij de doelstellingen van de woningcorporatie. Denk aan sociale samenhang, gevoel van eigenaarschap, betrokkenheid bij de buurt, vergroten van veiligheid in de woonomgeving, duurzaamheid etc..
Als er sprake is van een nieuwe ontwikkeling is de wooncorporatie zowel ontwikkelaar als toekomstige eigenaar. De mate van zeggenschap voor het wooninitiatief is daardoor afhankelijk van de welwillendheid van de woningcorporatie.
Voorbeeld: Centraal Wonen Houtwijk (Den Haag)
Er zijn vier basis vormen van collectieve wooninitiatieven (CPO, MO, wooncoöperatie, beheercoöperatie en woongroepen) deze worden hieronder verder toegelicht.
Met een CPO of MO worden veelal koopwoningen gerealiseerd. Bij een wooncoöperatie of beheercoöperatie wordt er altijd gehuurd en bij woongroepen kan zowel koop als huur . Daarnaast zijn er ook mengvormen van koop en huur mogelijk. Voor ieder wooninitiatief is er uiteindelijk maatwerk nodig.
Centrum Groepswonen kan helpen om hiervoor een richting te bepalen.
